關(guān)注網(wǎng)絡(luò)熱點，回應(yīng)網(wǎng)友關(guān)切。張玲說法，聯(lián)手深圳市律師協(xié)會，請來深圳專業(yè)律師，從身邊網(wǎng)事入手，讓法律好懂好用，做你身邊的法律智庫。歡迎你把更多的法律案例和困惑告訴我們，我們請律師來解答。（電話：83521468，傳真：83911897，郵箱：zhangl＠sznews．com ）
農(nóng)村宅基地可被城鎮(zhèn)居民繼承并非新規(guī)。
見圳客戶端?深圳新聞網(wǎng)2020年10月25日訊（記者 張玲）近日，有部分自媒體以“重磅”“新規(guī)”為關(guān)鍵詞報道了自然資源部對十三屆全國人大三次會議第3226號建議作出的答復(fù)。該答復(fù)明確：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。
答復(fù)原文如下：關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記問題。農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地不能被單獨繼承。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。
有網(wǎng)友心動了：我是不是要回家問問爺爺奶奶在老家留下了什么房產(chǎn)？這是新規(guī)嗎，它對我們有怎樣的影響？本期張玲說法，我們就來一探究竟。
記者問了一圈深圳律師中四位資深律師，包括信榮律師團隊張茂榮律師、華商律師事務(wù)所周爭鋒律師、廣東丹柱律師事務(wù)所顏宇丹律師和廣東耀文律師事務(wù)所張愛東律師，他們都給出了肯定的回復(fù)：不是新規(guī)。自然資源部的答復(fù)只是厘清了人們的誤區(qū)而已。
“房地合一”是原則宅基地使用權(quán)隨房屋使用權(quán)一同轉(zhuǎn)移
信榮律師團隊張茂榮律師告訴記者，最近上了熱搜的這條熱點，來自2020年9月9日自然資源部官網(wǎng)公布的《對十三屆全國人大三次會議第3226號建議的答復(fù)》，其中第六條“關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記問題”，因表示農(nóng)村宅基地可由城鎮(zhèn)子女繼承辦證，被廣為流傳炒作并上熱搜。
“客觀地說，自然資源部的該答復(fù)意見存在被自媒體過度放大、被市民誤為新規(guī)的情況。”張茂榮律師建議自媒體“少點標(biāo)題黨”，他說，房子不是空中樓閣，建設(shè)必須占用土地，“房隨地走，地隨房走，房地合一”是房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)過程中一貫遵守的原則，過去是，現(xiàn)在是，將來也是。他認(rèn)為，引發(fā)輿論關(guān)注的原因在于我國農(nóng)村尚未完成“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”，相信未來隨著房地一本證，這類誤解會隨之消失。
具體到農(nóng)村宅基地使用權(quán)，雖具有特定身份屬性，但也必須和其上蓋房屋所有權(quán)權(quán)利合一。農(nóng)村房屋權(quán)利人死亡后，該房屋屬于其合法遺產(chǎn)范圍，按《繼承法》規(guī)定，無論繼承人是農(nóng)村還是城鎮(zhèn)戶口，均享有繼承權(quán)，而繼承房屋后，房屋所占土地使用權(quán)——農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)利自然隨房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移到繼承人名下，這是自然而然、順理成章的事。
張茂榮律師強調(diào)說，過往行政法規(guī)、司法實踐也都是按城鎮(zhèn)居民繼承農(nóng)村房屋隨之繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)執(zhí)行的。司法實踐處理農(nóng)村宅基地上房屋繼承糾紛案件，也是遵循上述規(guī)定執(zhí)行的。“換言之，該答復(fù)意見并無任何新意！”
那么，農(nóng)村宅基地房屋倒了，城鎮(zhèn)居民的繼承人可以在土地上申請重建新樓嗎？張茂榮律師回應(yīng)說，農(nóng)村宅地基雖然可以隨同地上房屋由城鎮(zhèn)居民繼承，但與城鎮(zhèn)商品房繼承還是存在本質(zhì)區(qū)別。“理論上說，如果房屋倒塌滅失導(dǎo)致有地?zé)o房，則因宅基地使用權(quán)不是城鎮(zhèn)建設(shè)用地，城鎮(zhèn)居民不是宅基地使用權(quán)法定主體，理論上說城鎮(zhèn)居民身份的繼承人無法通過審批使用宅基地重建房屋，而城鎮(zhèn)建設(shè)用地則可能通過審批重建。”
現(xiàn)有法律法規(guī)未做任何改變農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)建設(shè)用地有本質(zhì)區(qū)別
“這個自然資源部的明確答復(fù)實際上并沒有對現(xiàn)有法律和行政法規(guī)做任何改變，只是解決了人們的誤區(qū)問題”。廣東耀文律師事務(wù)所主任張愛東分析說，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)雖然必須由本集體組織的成員（本村民）享有，但在行使宅基地使用權(quán)后，地上形成的房屋所有權(quán)，是可以發(fā)生繼承的。而根據(jù)“房地一體化”原則，房產(chǎn)發(fā)生繼承，宅基地的使用權(quán)也將一并流轉(zhuǎn)。因此，農(nóng)村房產(chǎn)因繼承導(dǎo)致的流轉(zhuǎn)問題，實際上是我國特有的土地制度與”房地一體化“原則的矛盾。允許非集體組織成員身份的子女繼承并登記為權(quán)利人，則是城鎮(zhèn)化進程中解決這一矛盾的一種方式。對于這一點，人們始終存在誤區(qū)。自然資源部的答復(fù)是回應(yīng)人們的誤區(qū)的答案。
華商律師事務(wù)所周爭鋒律師告訴記者，這是貫徹土地一體化的原則的體現(xiàn)。深圳是最早實行房地一體化登記的地方，最早可以追溯到1989年。在2015年以前，除了深圳、青島等個別地方以外，很多地方的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息登記在兩個證件上，一個是國有土地使用權(quán)證，一個是房地產(chǎn)證。2015年國家進行了房產(chǎn)證的改革，統(tǒng)一變成了不動產(chǎn)權(quán)證，從形式上要求全國各地都要房產(chǎn)和土地合并發(fā)一本證。“這就是你在繼承農(nóng)村宅基地上的房子的時候，也可以去辦理該房子依附的土地使用權(quán)證的依據(jù)。但是，你之所以擁有集體土地的使用權(quán)，因為你有土地上的房子的所有權(quán)，該土地使用權(quán)所有權(quán)人是集體，你是免費使用土地使用權(quán)。依附這個土地上的房產(chǎn)所有權(quán)滅失以后，通俗的講，就是倒塌以后，如果你不是村集體成員，集體土地使用權(quán)將不復(fù)存在。”
周爭鋒律師說，如果在城市，你有國有土地使用權(quán)，那么即便是上面的房子倒塌了，房子的物權(quán)滅失了，但是國有土地使用權(quán)期限還沒有到，理論上還可以在原有的土地上重新申請翻新。
自然資源部的答復(fù)是在既定框架下作出的
廣東丹柱律師事務(wù)所主任顏宇丹律師表示，需要跟各位網(wǎng)友厘清一個誤區(qū)：有人認(rèn)為自然資源部的答復(fù)就是確定了農(nóng)村宅基地使用權(quán)可被單獨繼承，“不能這么理解”。
她說，《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”
《繼承法》第三條第二項規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括：（二）公民的房屋、儲蓄和生活用品；”根據(jù)《土地管理法》的上述規(guī)定，宅基地由村民按戶申請使用，實行一戶一宅，宅基地使用權(quán)屬于該戶內(nèi)家庭成員共同共有，戶內(nèi)某個家庭成員死亡，如果戶未消滅，此時并不發(fā)生宅基地使用權(quán)的繼承問題，宅基地使用權(quán)仍歸其他家庭成員共同擁有。如果戶已消滅，則只能根據(jù)房地一體原則，宅基地使用權(quán)因繼承人繼承宅基地上的房屋使用權(quán)而隨同被繼承。而繼承人既可以是城鎮(zhèn)戶口，也可以是農(nóng)村戶口。
2011年11月10日發(fā)布的《國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》第六條規(guī)定：“……已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記‘該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人’”
“由此可見，在《物權(quán)法》《土地管理法》《繼承法》確定的框架下，宅基地使用權(quán)仍然不能被單獨繼承。因此，自然資源部的上述答復(fù)仍是在既定的框架下作出的。”
張茂榮律師。
【關(guān)于張茂榮律師】
張茂榮律師是信榮團隊首席律師，房地產(chǎn)爭議解決專家。
執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：房地產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)房糾紛，涉房家事，城市更新等。
周爭鋒律師。
【關(guān)于周爭鋒律師】
周爭鋒律師是廣東華商律師事務(wù)所律師，自2009年執(zhí)業(yè)以來一直從事深圳市二手房交易訴訟和非訴訟研究，具有十余年的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，熟悉并精于二手房法律事務(wù)，撰寫了多篇關(guān)于二手房業(yè)務(wù)的法律實踐文章，對房地產(chǎn)法規(guī)政策、市場行情具備敏銳的判斷和獨立見解。
張愛東律師。
【關(guān)于張愛東律師】
張愛東律師2013年畢業(yè)于中國人民大學(xué)法學(xué)院，目前是廣東耀文律師事務(wù)所主任。張愛東律師主要從事民商事訴訟業(yè)務(wù)，先后擔(dān)任深圳安吉爾集團商標(biāo)維權(quán)案、香港屹峰集團“木九十”、“Wakeup＂眼鏡品牌商標(biāo)維權(quán)系列案的主辦律師，同時還代理蘇炳添、張培萌、謝震業(yè)、劉翔、葛優(yōu)等提起肖像權(quán)、名譽權(quán)侵權(quán)訴訟，并代理多宗勞動者維權(quán)仲裁訴訟案件及房屋買賣等傳統(tǒng)民訴案件，涉獵范圍廣泛。
顏宇丹律師。
【關(guān)于顏宇丹律師】
顏宇丹律師是廣東丹柱律師事務(wù)所主任，中國政法大學(xué)在職法學(xué)博士，深圳市律師協(xié)會宣傳委員會副主任、房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會委員、實習(xí)律師面試考官、《深圳律師》雜志編輯兼特邀撰稿人、著《婚房保衛(wèi)戰(zhàn)》等書。