深圳律師提醒，代持購(gòu)房有風(fēng)險(xiǎn)。（本網(wǎng)資料圖）
見圳客戶端．深圳新聞網(wǎng)2020年12月10日訊（記者 張玲）打新了，買不買？深圳樓市因”打新“和”代持“，出現(xiàn)了一波熱點(diǎn)。某樓盤出現(xiàn)萬(wàn)人搶房、眾籌打新等情況后，深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡在電臺(tái)的一番表態(tài)，“針對(duì)當(dāng)前一二手房?jī)r(jià)格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊時(shí)長(zhǎng)投機(jī)炒作行為。”
上文說(shuō)的打新，不是買新股，而是買新樓；代持，就是借名買房的意思。本期張玲說(shuō)法，我們將邀請(qǐng)深圳房地產(chǎn)律師周爭(zhēng)鋒和顏宇丹聊聊代持買房這個(gè)話題。
房產(chǎn)律師拒絕提供代持協(xié)議，為什么？
最近，深圳城中樓市陸續(xù)推出新盤，華商律所的房產(chǎn)律師周爭(zhēng)鋒卻有點(diǎn)小煩惱。有人慕名而來(lái)加上他的微信后，開口向他索要一份房產(chǎn)代持協(xié)議。遭拒后，被說(shuō)“格局太小”。
周爭(zhēng)鋒律師的遭遇很有代表性。他說(shuō)，每天通過(guò)電話、微信、微博找到他的人中，索要代持協(xié)議的還挺多，“很多人可能忽略了，一手房限價(jià)背景下的打新，是有社會(huì)公眾利益的。道理和輪候公租房一樣。由于弄虛作假（比如代持方式獲得購(gòu)房名額），導(dǎo)致另一個(gè)有資格買房的沒(méi)有機(jī)會(huì)選房，就損害了不特定的人的利益。”
這個(gè)觀點(diǎn)周爭(zhēng)鋒律師反復(fù)在自己的微信粉絲群里說(shuō)，“很多人包括中介，還在向購(gòu)房者傳授限售時(shí)間以網(wǎng)簽合同備案之日起算的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。他們認(rèn)為，打新之后，三年或者四年就可以出手房子，這種思想要不得！實(shí)際上根據(jù)現(xiàn)在的情況，如果你能夠買一手新房，那么要等5－7年才能賣房，你就要考慮好以后這幾年的月供情況，以及代持人家庭婚姻和身體健康的變化情況。”
律師：一手房代持行為或涉及損害社會(huì)公眾利益被判無(wú)效
周爭(zhēng)鋒律師提醒說(shuō)，凡是通過(guò)政府公證搖號(hào)和政府備案等方式購(gòu)入一手房的，如果出現(xiàn)代持，法院可能會(huì)認(rèn)定代持行為損害社會(huì)公眾利益（而判定代持協(xié)議無(wú)效）。“如果代持者搖到了一手房的名額，是有優(yōu)先選房資格的。通過(guò)公證搖號(hào)或者社會(huì)監(jiān)督排序獲得資格，肯定涉及到公眾利益了。”周爭(zhēng)鋒律師說(shuō)。
廣東丹柱律師事務(wù)所主任顏宇丹律師告訴記者，所謂的借名買房，是購(gòu)房需求者不具備購(gòu)房資格或受銀行“限貸令”很難貸款的，因而買賣雙方約定過(guò)戶到第三方名下。無(wú)論是從買賣雙方的買賣合同關(guān)系，還是今后實(shí)際買方與被借名方的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來(lái)說(shuō)，代持行為都很不安全。再加上私下簽訂合同時(shí)，沒(méi)有請(qǐng)律師審核合同，更容易在條款上發(fā)生法律糾紛。
一手房代持行為或涉及損害社會(huì)公眾利益被判無(wú)效。（本網(wǎng)資料圖片）
發(fā)代持風(fēng)險(xiǎn)提示這屆開發(fā)商真苦口婆心
當(dāng)然，也不只是律師會(huì)看透代持帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商也會(huì)哦！11月30日，深圳萬(wàn)科旗下的一家公司向客戶發(fā)出“房住不炒”的倡議。倡議書中提到，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，從項(xiàng)目預(yù)售開盤到交付、解除轉(zhuǎn)讓限制的期限之日歷經(jīng)多年，樓市可能發(fā)生顯著變化。
倡議書還強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商不承諾代辦按揭貸款手續(xù)，購(gòu)房者如果因自身原因初選首付款比例異動(dòng)或者利率調(diào)整，客戶可能會(huì)面臨銀行不予批準(zhǔn)貸款申請(qǐng)的違約風(fēng)險(xiǎn)。倡議書也明確了代持購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)，比如被法院認(rèn)定代持協(xié)議無(wú)效、代持人反悔（即出名額者）導(dǎo)致被代持人（出錢者）無(wú)法取得所購(gòu)房屋所有權(quán)等問(wèn)題。
有意思的是，該開發(fā)商隨后還發(fā)出了銷售方案補(bǔ)充公告，公告稱將優(yōu)先對(duì)一類無(wú)房客戶按在深社保繳納月份數(shù)的長(zhǎng)短排序。你看，為了減少客戶代持購(gòu)房，“苦口婆心”四個(gè)字可以送給深圳開發(fā)商。
說(shuō)了這么多，你是不是還一心一意找人代持？到底要不要代持，能不能代持？周爭(zhēng)鋒律師說(shuō)，要把風(fēng)險(xiǎn)考慮清楚后再說(shuō)。這其中既有政策風(fēng)險(xiǎn)，也有法律風(fēng)險(xiǎn)。但是指望通過(guò)一個(gè)代持協(xié)議的模板解決問(wèn)題是不可能的，因?yàn)槊總€(gè)人情況都不一樣。強(qiáng)行走代持之路，行買房之實(shí)，很可能“竹籃打水一場(chǎng)空”，賠了夫人又折兵。
萬(wàn)科和華潤(rùn)通天發(fā)出代持購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示。
【關(guān)于周爭(zhēng)鋒律師】
華商律師事務(wù)所律師，2009年執(zhí)業(yè)以來(lái)一直從事深圳二手房交易訴訟和非訴訟研究，具有十余年執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，熟悉并精于二手房法律事務(wù)，撰寫多篇法律實(shí)踐文章，對(duì)房地產(chǎn)法規(guī)政策、市場(chǎng)行情具備敏銳的判斷和獨(dú)立見解。
周爭(zhēng)鋒律師。
【關(guān)于顏宇丹律師】
廣東丹柱律師事務(wù)所主任，中國(guó)政法大學(xué)在職法學(xué)博士，深圳市律協(xié)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)委員，著有《婚房保衛(wèi)戰(zhàn)》等書。
顏宇丹律師。