僅隔半個多月，東莞推出“莞七條”再為樓市松綁。
5月14日凌晨，東莞市住建局通過微信公眾號發(fā)出了八部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。通知指出，為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，適時優(yōu)化購房政策，自今年5月1日起恢復(fù)個稅購房政策，優(yōu)化人才購房和新入戶購房等政策。結(jié)合4月29日中共中央政治局會議相關(guān)精神，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。該通知從5月14日起施行。
相比4月28日東莞市住建局在“莞e認(rèn)購”小程序以新增“溫馨提示”的形式進(jìn)行樓市政策首次調(diào)整，這次官宣可謂大張旗鼓，且當(dāng)日執(zhí)行，更有時不我待的緊迫感。
【一】
4月19日，東莞進(jìn)行2022年首批土地拍賣。原定于4月19日至20日集中出讓的8宗宅地，其中6宗因故終止出讓。剩下兩宗地塊，一宗被保利發(fā)展以8.85億元競得，一宗被武漢城建旗下武漢地產(chǎn)以底價50.13億元拿下。
東莞在4.28樓市政策調(diào)整中，最重要的是兩條：恢復(fù)個稅購房政策，既認(rèn)社保、也認(rèn)個稅，“逐月連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計繳納”。這兩條主要是消除了深圳客戶購買東莞樓盤的障礙。
4月29日，深圳進(jìn)行今年首批集中供地出讓。當(dāng)天8宗地塊全部順利成交，合計成交金額約193.3億元，總規(guī)劃建筑面積約107.06萬平方米。5月5日，廣州進(jìn)行2022年首批集中供地出讓。最終，18宗地塊成交17宗，總成交價341.396億元，1宗地塊流拍。
土地拍賣往往是樓市的風(fēng)向標(biāo)。深圳、廣州土地拍賣順利，預(yù)示著地產(chǎn)商對后市依然看好。事實上，廣深目前樓市政策依然保持穩(wěn)定。
相比之下，東莞在5.14“莞七條”中的松綁力度就更大，政策也更具針對性和實用性。這主要包括個人住房增值稅征免5年改2年、商品房限售年限3年降為2年、二孩或三孩家庭可多買一套住房、雙（多）證房視作一套商品住房以及購買綠色建筑公積金貸款可上浮20％。
【二】
東莞在“支持改善性需求”方面明確提出——
響應(yīng)國家優(yōu)化生育政策的精神，對符合國家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允許其新增購買一套商品住房，其中非本市戶籍居民家庭需提供購房之日前3年內(nèi)在本市累計繳納24個月以上社保或個稅證明。
這一新政其實屬于“抄作業(yè)”。5月13日，“南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會”公號證實了南京樓市新政：自5月11日起，生育二個孩子及以上南京戶籍居民家庭，可新增購買一套商品住房，同時可享受相關(guān)銀行最優(yōu)惠貸款利率等支持。更早的動作則發(fā)生在無錫：4月25日，無錫市衛(wèi)健委發(fā)布的《關(guān)于積極推動改善生育二個孩子及以上家庭居住條件的通知》中明確，生育二個孩子及以上的無錫戶籍居民家庭，可在限購區(qū)域新增購買一套商品住房，同時對此類家庭在公積金貸款額度上進(jìn)行提高。不同之處在于，無錫相關(guān)政策是以衛(wèi)健委的名義發(fā)出的，東莞則是住建局干了衛(wèi)健委的事。至于在公積金方面給予二孩家庭傾斜優(yōu)惠以及購房補貼的政策，各地就更多了。
對于給予二孩以上家庭多一個購房指標(biāo)這一政策，盡管還有爭議，但在人口下降的大背景之下，預(yù)計這種政策依然將會在更多城市推行，以顯示鼓勵生育和對二孩家庭的優(yōu)待——其象征和預(yù)期意義更大，其實際作用至少是在二孩生育完成之后。與此同時，鑒于二孩家庭在一線城市中的較大存量，如果實行“＋1”政策，將釋放出數(shù)量不少的房票需求，預(yù)計這項政策將很難在一線城市尤其在土地供應(yīng)吃緊的深圳推行。
因此，在深圳難以放開的情況下，東莞上述政策實際是面向深圳的二孩家庭釋放了一張東莞房票。接下來，要看惠州是否跟進(jìn)“抄作業(yè)”了。
【三】
在“莞七條”中，引起較大關(guān)注的是”雙（多）證房視作一套商品住房”政策——
為解決“一房多證”歷史遺留問題，居民家庭持有或購買“雙（多）證房”但實質(zhì)作為一套住房使用的，在核驗購房資格時，視作一套商品住房。
可以說，和長沙首推的“房子出租，可核減住房套數(shù)”的規(guī)定一樣，東莞”雙（多）證房視作一套商品住房”這項政策亦屬獨創(chuàng)，的確擊中了很多購房者的痛點。
“一房雙（多）證”現(xiàn)象主要發(fā)生在2010年前。2006年5月，建設(shè)部等國家九部委發(fā)下了被業(yè)界稱為“7090”政策的《關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的通知》。該通知明確：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。為規(guī)避這一政策，各地出現(xiàn)了“一房雙（多）證”現(xiàn)象，就是一個大戶型辦成兩張房產(chǎn)證來賣。這在各地尚未限購的情況下，購房者并不在意。但在2010年之后，各地相繼推出限購政策后，“一房雙（多）證”就變得十分難受。畢竟，在房票變得十分金貴的情況下，“一房雙（多）證”就如同雞肋了。在同樣區(qū)域，“一房雙（多）證”的住房的售價要明顯低于單證住房。因此，深圳一些“一房雙（多）證”比較集中的小區(qū)業(yè)主，2020年提出了允許“雙證合一”的訴求，但最終因與調(diào)控政策不符而被否決。
和二孩家庭增加一張房票一樣，東莞”雙（多）證房視作一套商品住房”的政策同樣旨在增加需求端。這在二三線城市來說，的確可以撬動一部分潛在的購房需求。但同樣，預(yù)計這項政策在一線城市很難放開。主要原因是，如此難以體現(xiàn)公平性。這種現(xiàn)象基本發(fā)生在2010年前，作為購房者已經(jīng)極大地分享了房價上漲的紅利。如果采取“雙證合一”，不僅變成“單證房”的房價將再度上漲，而且將多出一張極具消費能力的房票，這比給二孩家庭增加一張房票影響更大。可以參照的是，在2020年深圳“7．15”樓市新政后，隨子女隨遷深圳的父母們都被取消了購房資格，滿足這一部分人的的剛需，無疑要比“雙證合一”或者“雙證視為一”更為急迫。
【四】
總體來看，東莞作為一個“雙萬”城市，其政策可以騰挪的空間無疑要更大一些。像南京、蘇州和長沙等二三線城市的樓市松綁政策均帶有摸索性質(zhì)。至于一線城市，因差異較大且?guī)в袀鲗?dǎo)效應(yīng)勢必更為謹(jǐn)慎一些，尤其在央行5月15日對首套房貸“定向降息”20個基點最低利率達(dá)到4.4％的背景下。
具體于深圳而言，尚未購房的群體對任何松綁樓市的舉動亦十分擔(dān)心，希望留給上車的時間再充裕一些。這都是可以理解的。在深圳樓市基本格局沒有大的改變的情況下，上述潛在購房者擔(dān)心與決策者的擔(dān)憂其實是一致的。因此，深圳樓市政策微調(diào)是可能的，比如在參考價、稅收、公積金貸款等方面，但整體上保持穩(wěn)定性和延續(xù)性仍是主基調(diào)。
來源｜晶報APP
